迎战房地产“灰犀牛”：国有行进，股份行退

Original 于百程厚雪

2024-09-16

导言

房地产，是现阶段我国金融风险中最大的“灰犀牛”。如今，“灰犀牛”正在扑来。

商业银行由此迎来艰巨挑战：既要控制自身坏账风险，又要满足房地产行业的合理融资需求，所谓“进退有度”。

本文将对42家上市银行房地产企业贷款的规模、动向、不良率等做全面对比，从中发现银行的攻防之道。

出品 | 厚雪研究

作者 | 于百程

5月，房地产行业依然寒气逼人。

中指研究院的数据显示，5月，百城新房价格环比止涨转跌，二手房价跌幅扩大；百城新房成交面积环比下降约8%，同比增幅收窄至约12%。

房地产企业也异常艰难。2022年超过三成上市房企亏损，由于股价触发退市条款，*ST蓝光（蓝光发展）、*ST嘉凯（嘉凯城）、ST泰禾(泰禾集团)在最近几天公告被强制退市。中银证券的统计显示，有10多家上市房企正面临退市风险，其中不乏销售额在300以上的百强房企。

原银保监会主席郭树清两年多前曾表示，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。如今，“灰犀牛”正在扑来。

房地产是宏观经济的支柱产业，也是银行等金融机构重点服务的领域，地产和金融早已长期深度绑定。面对房地产金融风险的积累，商业银行迎来更艰巨的挑战：既要控制自身的经营风险，又要满足房产行业的合理融资需求。

银行涉房地产的贷款主要由三个部分组成，一是对房地产企业贷款（对公贷款），二是个人住房按揭贷款和抵押贷款，三是表外业务，包括理财业务、委托贷款、合作机构管理代销的信托及基金、主承销债务融资工具等投向房地产，但不承担信用风险的业务。

在房地产风险关注度不断升级的当下，对公房地产贷款的风险首当其冲。厚雪研究对42家上市银行涉房地产的贷款进行统计，并对房地产企业贷款进行主要分析。

本文一些值得关注的具体银行数据（2022年）如下：

1、涉房贷款占全部贷款的比例：除了交通银行（27.86%）外，国有银行均超过30%，最高的为中国银行35.85%，其次为建设银行35.16%。股份行中比例最高的是平安银行，为32.05%，接下来是招商银行和兴业银行，均为29.17%。

2、对公房贷余额：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行和交通银行均在5000亿元以上，中国银行达到13597亿元，是唯一一家对公房贷余额过万亿元的银行。股份行中，招商银行、民生银行、兴业银行和浦发银行超过3000亿元，其中招商银行最高，为3760亿元。

3、对公房贷余额增长：在余额超过千亿元的银行中，邮储银行、交通银行和中国银行规模同比增速最高，分别达到52.30%、23.83%、12.15%，这三家银行在过去三年的增速也居于前列。

4、对公房贷余额减少：在余额超过千亿元的银行中，上海银行、华夏银行和北京银行同比降幅最多，分别下降16.93%、16.90%和10.06%，在过去三年中，余额降幅较多的银行有华夏银行、北京银行、光大银行和民生银行。

5、对公房贷的不良率：渝农商行、青农商行、重庆银行和农业银行超过了5%，分别为7.28%、6.10%、5.88%和5.48%。不良率在3%-5%之间的有8家，其中招商银行、民生银行和厦门银行不良率同比提升较多，分别提升2.67、1.62和1.14个百分点。

6、个案：1）兴业银行对公房贷余额同比增长5.7%，也是过去三年唯一一家保持余额连续增长的股份行，1.3%的不良率也居股份行最低；2）宁波银行对公房贷余额842亿元，同比大涨130%，新增余额主要发生在2022年下半年，其不良率仅0.41%，同比下降了0.52个百分点。

涉房贷款占各类贷款的30%，为五年来最低

42家A股上市银行样本，包括了6家国有大行，9家股份制银行、17家城商行和10家农商行，分布上比较有代表性。

厚雪研究基于Wind的统计显示，2022年，42家上市银行涉房贷款（对公+个人）总额为435861亿元，同比增长2.36%，远低于之前四年10%以上的增幅，也远低于2022年全部贷款11.23%的增长水平。

2022年，42家上市银行涉房贷款占各类贷款余额的比例为30.03%，是过去五年的最低水平。在过去五年中，涉房贷款占比出现先增后降的走势，最高点是2020年的33.02%。

由此可见，2022年42家银行总体的涉房贷款处于大幅降速收缩状态，但余额仍在增长中。

涉房贷款中，对公贷款占18.58%

个人房贷是涉房贷款的绝对主力，占全部涉房贷款的81.42%。2022年，42家上市银行（紫金银行数据缺失）个人住房贷款余额354885亿元，同比增长1.80%，远低于过去四年10%以上的增速。不过，个人房贷增速大幅下降，与住户的主动提前还贷也有关。

而市场更关注的房地产对公贷款，占银行全部涉房贷款的18.58%。2022年，42家上市银行房地产对公贷款余额为80975亿元，同比增长4.86%，比2021年2.15%的增速要高，但要远低于再往前三年10%以上的增速。

有7家银行涉房贷款中对公贷款占比超过了40%，浙商银行、宁波银行和贵阳银行占比最高，分别为60.87%、56.72%和56.57%。沪农商行、郑州银行、上海银行和青农商行在40%-50%之间。

有6家银行涉房贷款中对公贷款占比不足10%，包括邮储银行和5家农商行，分别是江阴银行、无锡银行、渝农商行、瑞丰银行和张家港行。

央行此前披露的数据显示，2022年末，全国房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。

由此可见，2022年42家上市银行的对公房地产贷款和个人房贷的总体增速均高于全国。

国有行涉房贷款金额和比例均最高

国有大行涉房贷款的总额最高，均超过2万亿元，占全部贷款的比例也最高。2022年，建设银行和工商银行涉房贷款总额最高，分别达74360亿元和74085亿元。除了交通银行（27.86%）外，另外5家国有银行涉房贷款占全部贷款的比例均超过30%，最高的为中国银行35.85%，其次为建设银行35.16%。

股份行的涉房贷款金额和比例均低于国有大行，但高于城商行和农商行。招商银行、兴业银行、中信银行、浦发银行和平安银行的涉房贷款超过1万亿元，招商银行最高，为17652亿元。股份行涉房贷款占全部贷款比例基本处于20%-30%之间，比例最高的是平安银行，为32.05%，接下来是招商银行和兴业银行，均为29.17%。

中小银行涉房贷款占全部贷款的比例一般在25%以下，沪农商行、青岛银行、北京银行最高，占比分别为31.88%、25.35%和24.96%。

对公房贷规模：中行余额过万亿，华夏、北京银行大幅压缩

42家上市银行中，2022年对公房地产贷款余额超过1万亿元的只有中国银行1家，5000亿元以上有5家，均为国有大行，1000亿元以上有18家。

对公房贷余额同比增长的有22家，下跌的有20家，瑞丰银行、宁波银行和江阴银行同比增速超过100%，不过瑞丰银行和江阴银行余额仅12亿和3亿元。宁波银行对公房贷余额为842亿元，同比大涨130.03%，新增余额主要发生在2022年下半年。宁波银行对公房贷不良率仅0.41%，同比下降了0.52个百分点。公司今年4月在回复投资者提问时表示，房地产贷款占比和个人住房贷款占比整体不高，房地产政策的变化不会对其经营产生显著影响。

在18家对公房贷余额超过千亿元的银行中，邮储银行、交通银行和中国银行规模同比增速最高，分别达到52.30%、23.83%、12.15%，这三家银行在过去三年的增速也居于前列。

在余额下降的千亿银行中，上海银行、华夏银行和北京银行同比降幅最多，分别达到16.93%、16.90%和10.06%，在过去三年中，余额降幅较多的银行有华夏银行、北京银行、光大银行和民生银行。

注：文中国有大行对公贷款余额等数据为集团口径，下同。

对公房贷不良率：农行不良率5.48%，招行、华夏银行上升较多

2022年，有25家上市银行披露了对公房贷的不良率，渝农商行、青农商行、重庆银行和农业银行超过了5%，分别为7.28%、6.10%、5.88%和5.48%，除了渝农商行未披露2021年数据外，另外三家不良率同比均提升。

不良率在3%-5%之间的有8家，包括厦门银行、苏州银行、民生银行、招商银行、郑州银行、杭州银行、中信银行和浦发银行，其中招商银行、民生银行和厦门银行不良率同比提升较多，分别提升2.67、1.62和1.14个百分点，苏州银行则下降了2.1个百分点。

22家上市银行连续两年披露了对公房贷的不良率，厚雪研究统计显示，其中有16家2022年对公房贷不良率同比上升，占比高达73%，招商银行、青农商行、华夏银行不良率上升最多，分别提升2.67、2.66 和2.16个百分点。

在不良率下降的银行中，除了苏州银行和宁波银行外，还有贵阳银行、中信银行、上海银行和杭州银行，其中贵阳银行下降1.22个百分点，另外三家降幅均较小。

国有行对公房贷连升三年，不良率压力大

6家国有行2022年对公房地产贷款余额为48473.29亿元，同比增长9.73%，是除了城商行之外（如果忽略宁波银行一家大增的影响，城商行2022年对公房地产贷款则同比下跌3.61%）仅存的增长板块。2021年和2020年，6家国有行对公房地产贷款同比增长13.01%和7.11%，也是唯一连续三年增长的板块。

中国银行、工商银行、农业银行、建设银行和交通银行的对公房贷余额最高，均在5000亿元以上，中国银行达到13597亿元，是唯一一家对公房贷余额过万亿元的银行。

邮储银行的对公房贷余额仅为2115亿元，但同比增速达52.30%，三年增速达201.50%，是增长最高的国有行。接下来，交通银行和中国银行的同比增速也有23.83%和12.15%，其中交通银行三年的增速达96.55%。建设银行、农业银行和工商银行的对公房贷余额增长则较为克制。

对公房贷不良率方面，披露数据的农业银行、交通银行和邮储银行2022年分别为5.48%、2.80%和1.45%，同比分别提升了2.09、1.55和1.43个百分点，并且不良率均为2019年以来的最高点，不良压力加大。

股份行对公房贷连降两年，不良率较两年前跳升

与国有大行对公房贷规模的持续增长不同，股份行从2021年开始明显收缩。

9家上市股份行2022年对公房贷总余额为24282亿元，约为6家国有行的一半。2020年到2022年，股份行对公房贷余额同比分别增长5.98%，下跌3.86%和下跌2.71%。

2022年末，招商银行、民生银行、兴业银行和浦发银行的对公房贷余额超过3000亿元，其中招商银行最高，为3760亿元。

华夏银行、光大银行和招商银行2022年对公房贷余额同比降幅最高，分别下降16.9%、9.55%和6.4%，兴业银行则同比增长5.7%，也是过去三年唯一一家保持连续增长的股份行。

在对公房贷不良率方面，民生银行、招商银行和中信银行最高，2022年分别达到4.28%、4.08%和3.08%，且前两者同比均有较大抬升。相比2019年和2020年，股份行的对公房贷不良率基本都大幅增长，比如从2020年到2022年，招商银行从0.30%跳升到4.08%，民生银行从0.69%跳升到4.28%，华夏银行从0.01%跳升到2.82%。

结语：对公房地产贷款重回增长

银行与房地产，紧密绑定，相融相生，既要防泡沫，也要防风险。

2020年的最后一天，央行、原银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。在房企融资“三道红线”之后，又提出各大银行房地产贷款和个人住房贷款最高比例的“两道红线”。

作为风险防控的信号，从2021年开始，各大银行开始收紧对公房地产贷款策略，特别是股份行和中小银行，余额规模出现明显压缩。但在这一过程中，房地产市场遇到疫情等冲击而转向恶化，银行对公房地产贷款的不良率持续走高。

2022年11月，央行、原银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，“稳地产、保交楼”转而成为当下金融支持房地产发展的主基调。

从房地产开发贷款余额增长率来看，自2022年第三季度开始已经同比转正，并增速持续扩大。2023年一季度末，全国房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高出2.2个百分点。

支持正在加码。除了国有大行，其他各大银行对公房地产贷款的策略是否已扭转？

具体答案，在半年报中将揭晓。

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